Je možné stále získat 100% hypotéku? Bydlení bez vlastních peněz

Určitě jste zaznamenali, že u poskytování hypoték došlo od začátku roku 2017 k celé řadě změn (a pokud vás náhodou tyto informace minuly, pak vám je stručně přiblížíme). Od začátku roku vstoupilo v platnost doporučení České národní banky (ČNB), kterým se reguluje maximální výše hypotéky a také i objem hypoték s vysokou LTV.

Co je to LTV?

LTV je zkratka z anglického termínu „loan-to-value ratio“. Jedná se v podstatě o poměr finančních prostředků (které poskytne banka k financování kupě nemovitosti), k odhadní ceně nemovitosti. 80% hypotéka pak znamená, že banka poskytne 80% z odhadní ceny hypotéky. 100% hypotéka znamená, že banky půjčí 100% z odhadní ceny.

Pozor ale na to, že odhadní cena může být úplně jiná než cena, kterou zaplatíte. Může nastat situace, kdy odhadní cena banky bude převyšovat kupní cenu. Takže i s 80% hypotékou budete schopni zaplatit celou kupní cenu jen z hypotéky. Nebo může nastat situace, kdy vám banka dá třeba 90% hypotéku, vy přidáte dalších 10%, a ani tak to nebude stačit na kupní cenu.

Jak jsou v roce omezeny hypotéky

Od začátku roku 2017 vstoupilo v platnost doporučení ČNB, aby maximální výše hypotéky byla jen 95% LTV (odhadní ceny). A dále pak ČNB doporučila, aby v maximálně 10% poskytovaných hypoték bylo v rozmezí 85 – 95%.

Od dubna 2017 se pak tyto omezení ještě více zpřísňují. A to tak, že maximální výše hypotéky by měla být jen 90%, a objem hypoték v písmu 80 – 90% by měl být maximálně 15% z celkového objemu hypoték poskytovaných bankou.

Znamená to konec 100% hypotéky?

Zde je nutné říci, že ČNB aktuálně nemá pravomoc bankám nařídit, jak vysoké mají poskytovat hypotéky. Může pouze vydat doporučení. Vzhledem k silné pozici České národní banky, je to ale doporučení o stejné váze, jako když na vás někdo na ulici namíří zbraň a „doporučí“ vám abyste mu dali všechny peníze. Také se s ním nebudete dohadovat, že na to nemá ze zákona žádné právo.

Česká národní banka má celou řadu nástrojů a možností, jak konkrétním bankám „znepříjemnit“ život, takže banky její doporučení zpravidla respektují. Od začátku roku tedy z oficiálních nabídek již 100% hypotéky zmizely, nebo pokud zde jsou, tak jsou doprovázeny poznámkou, že v takovém případě jsou poskytovány pouze individuálně apod.

Banky regulaci ČNB obcházejí

Vzhledem k tomu, že banky mají i nadále zájem na poskytování co největšího objemu hypoték, tak si hledají cestu, jak vyhovět doporučení ČNB a při tom současně poskytnout hypotéky co největšímu procentu klientů.

Ze statistik tak vyplývá, že v uplynulých měsících se zvýšila průměrná odhadní cena nemovitosti u hypotéky o cca 10%. Takže dost možná některé banky fungují tak, že začali zvyšovat odhadní ceny o 10%. Takže i s 90% hypotékou dostane klient stejné/srovnatelné finanční prostředky, jako s 100% hypotékou v loňském roce. Je to vlastně určité obcházení doporučení ČNB (aneb „aby se ČNB nažrala, a zisk banky z prodeje hypoték zůstal celý“).

Česká národní banka si je této situace vědoma a tak usiluje o změnu zákonů tak, aby nemusela vydávat jen „pouhá“ doporučení, ale aby měla ze zákona právo stanovit nejen horní hranici poměru výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV), ale i výši úvěru zajištěného nemovitostí, v poměru k čistému ročnímu příjmu dlužníka (LTI), či poměru  měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu žadatele (DSTI).

Tím by se pak „doporučení“ ČNB staly pro banky právně závazné, a za případné obcházení by jim již hrozily poměrně výrazné sankce. To by pak reálně vedlo k tomu, že pro minimálně část lidí v ČR, by se staly hypotéky absolutně nedostupné.

100% hypotéky stále existují

Přes to, co bylo uvedeno výše, ale 100% hypotéky existují. Jen už se jim neříká 100% hypotéka. Banka má totiž možnost klientovi poskytnout hypotéku třeba ve výši 80% LTV nebo 90% LTV. A současně mu vedle toho poskytnout běžný spotřebitelský úvěr, kterým klient získá dalších 10 – 20%. Takže ve finále od banky dostává celých 100% stejně jako v minulých letech.

Stejně tak žadatel o hypotéku nemusí spoléhat jen na banku, u které si vyřizuje hypotéku. Může si o chybějící finanční prostředky požádat třeba v jiné bance, u stavební spořitelny apod.

Dokonce to vychází tak že kombinace hypotéky 80% a úvěru na dalších 20% ceny hypotéky nevychází nijak významně dráž, než předchozí 100% hypotéka.

Takže pokud uvažujete o novém bydlení, a nemáte našetřeno požadovaných 10% nebo 20% z ceny nemovitosti, pak není nutné panikařit. Je dost vysoká pravděpodobnost, že na hypotéku dosáhnete i nyní. Jak by to ale vypadalo, pokud by byly schváleny změny zákonů, které by dávali ČNB vyšší pravomoci, je těžké říci.